Cumpărarea unei locuințe este un moment important în viața unei familii. Cele mai multe achiziții se fac cu ajutorul unui credit, nu doar în România, ci în toată lumea. Băncile de la noi oferă două credite mari și late pentru achiziționarea primei locuințe: programul Prima Casă și creditul ipotecar. Vă propunem un ghid practic pentru obținerea unui credit Prima Casă, pe baza experiențelor unor persoane care au accesat acest tip de credit, și încercăm să facem și o comparație cu creditul ipotecar.
Creditul Prima Casă este un program gândit pentru a le facilita românilor cumpărarea unei locuințe. Pentru anul 2020 sunt anunțate schimbări importante în ceea ce privește acest program, inclusiv schimbarea numelui în „O familie, o casă”. Sunt anunțate deja condiții de obținere a creditului mai ușoare și o serie de condiții mai avantajoase, dar vorbim aici doar despre teorie. În acest moment, însă, există doar „Prima casă”.
În primul rând, trebuie să știți că perioada de obținere a unui credit Prima Casă și chiar actele cerute la dosarul de credit sunt diferite de la o bancă la alta, de aceea este indicat să se cunoască o minimă traiectorie în demersul de obținere a acestui credit.
Avantajul creditului Prima Casă este dat de două elemente: avansul și garanția. Avansul pe care solicitanții trebuie să-l asigure la cumpărare este de numai 5%, față de 15 – 30%, la un credit ipotecar uzual. Garanția oferită de Fondul Național de Garantare a Creditelor este de 40% – 50% din valoarea creditului, în funcție de tipul locuinței.
Pentru anul 2019, programul Prima Casă are prevăzut un plafon de două miliarde de lei. Este un plafon mai mic cu jumătate de miliard decât cel acordat în 2018. Asta înseamnă că anul acesta au putut fi achiziționate aproximativ 20.000 de locuințe, însă nu există date certe privind sumele rămase disponibile în ultimul trimestru al anului.
Condiții
Condițiile pentru a se putea obține un credit Prima Casă sunt eliminatorii: să nu fi deținut niciodată o locuință, individual sau la comun, să nu existe un credit ipotecar în derulare, se poate achiziționa doar o locuință finalizată, care nu va putea fi vândută în primii cinci ani, iar locuința care se vrea a fi cumpărată trebuie să se încadreze într-una dintre clasele A, B sau C de eficiență energetică. De asemenea, trebuie deținut avansul de 5% și se poate deschide un depozit colateral pentru garantarea dobânzii.
Este obligatoriu ca noua locuință să fie asigurată împotriva tuturor riscurilor la care este supusă, iar drepturile la despăgubiri sunt cesionate în favoarea statului român și a băncii ce a acordat creditul.
Simplu pe hârtie, altă poveste în realitate
Răbdare și mai mulți bani. De asta ai nevoie atunci când te decizi să accesezi creditul Prima Casă. Întocmirea unui dosar la bancă poate dura până la trei luni și, în unele cazuri, când sunt complicații, poate dura și mai mult. O parte din actele depuse la dosar trebuie făcute la notar, iar costurile sunt suportate de cel/cea care cumpără locuința. De asemenea, pe parcursul aprobării dosarului, o parte dintre acte vor expira și trebuie refăcute.
Cu ce se începe? Cu alegerea băncii la care se dorește obținerea creditului. Condițiile de creditare și rambursare pentru creditul Prima Casă sunt la fel la toate băncile însă politica de creditare este diferită. Asta poate ajuta sau nu în obținerea creditului. De asemenea, trebuie ținut cont de faptul că nu orice bancă are în ofertele sale și creditul Prima Casă.
Odată ce s-a ales banca, urmează găsirea apartamentului. Este poate unul dintre cei mai grei pași din acest proces. La nivelul județului Sibiu oferta imobiliară este bogată. În mare parte, dezvoltatorii care construiesc blocuri noi sunt de acord să-și vândă apartamentele prin Prima Casă, însă cei care vând apartamente mai vechi merg, în general, pe varianta cash. Atunci când cauți o locuință, este bine să-ți aloci timp, cât mai mult timp, pentru a putea vedea cât mai multe oferte. Promisiuni sunt multe și variate însă nu de fiecare dată corecte. De aceea este foarte important să se acorde o atenție deosebită actelor locuinței, să se pună cât mai multe întrebări dezvoltatorului, să se facă diferența între metri pătrați ai apartamentului și metri pătrați locuibili, să se ceară garanții pentru toate promisiunile pentru a se alege o locuință care să nu ofere surprize în viitor.
Important de știut!
În dosarul care trebuie depus la bancă va exista și o expertiză făcută de un evaluator imobiliar, de cele mai multe ori agreat de reprezentanții băncii. De preferat este ca, atunci când se alege o locuință, să fie văzută de un evaluator profesionist înainte de a se încheia cu dezvoltatorul un precontract de vânzare – cumpărare. De ce? Pentru că, cel mai probabil, locuința va fi evaluată la un nivel sub prețul de vânzare, iar diferența dintre credit și prețul real va fi plătită din buzunarul cumpărătorului. Suma la care va fi evaluată locuința este suma care va fi aprobată de bancă.
Întocmirea dosarului
După ce a fost găsit apartamentul, urmează întocmirea dosarului pentru obținerea creditului. Are loc semnarea primelor acte între cumpărător și cel care vinde. Dosarul trebuie să conțină o adeverință de venit, copie după contractul de muncă sau după cartea de muncă, o copie după fișa fiscală, o copie după certificatul de căsătorie (dacă este cazul), o declarație la notar cu privire la faptul că solicitantul (și sotia/ soțul, unde este cazul) nu are nicio locuință în proprietate, parțial sau integral, și nu are în derulare un credit ipotecar, un precontract de vânzare-cumpărare sau precontract de construcție încheiat cu o firmă specializată, actul de proprietate asupra imobilului/terenului pe care urmează să se construiască și extrase din documentația cadastrală. În funcție de situația imobilului achiziționat, băncile pot cere ulterior și documente suplimentare, față de cele solicitate inițial clientului.
În teorie, acest pas nu este înfricoșător, pentru că totul decurge cu o colaborare perfectă dintre client, bancă, notar și dezvoltator (vânzător), care n-ar trebui să dureze mai mult de o săptămână sau două. În realitate, însă, pot exista surprize mari, întârzieri, acte neconforme, lipsă semnături, alte acte, acte expirate și un timp de așteptare pentru care chiar trebuie să fii pregătit. Finalizarea unui dosar pentru prima casă poate dura până la trei luni sau chiar mai mult.
Cât costă creditul Prima Casă?
Banii pentru avansul de 5% nu sunt singurii bani necesari pentru a cumpăra o locuință prin creditul „Prima Casă”. Costurile ocazionate de obținerea unui credit prin programul Prima Casă sunt mai mari. Dobânda este principalul cost al creditului. Aceasta este variabilă, rata dobânzii fiind formată dintr-o marjă fixă și indicele de referință (IRCC). Comision de gestiune – unele bănci practică dobânzi mai mici însă impun comisioane lunare, care influențează de multe ori semnificativ costul total al creditului. Comision de garantare – acesta este de 0,45% pe an și se calculează fie la 40%, fie la 50% din sold, în funcție de vechimea imobilului. Taxele notariale, care se pot ridica și la 3.000 de lei cu semnarea contractului final de vânzare – cumpărare, costurile cu evaluarea imobilului, pentru că evaluatorul va fi plătit de cumpărător. Costurile acestuia se învârt în jurul sumei de 400 – 450 de lei. De asemenea, mai sunt asigurările fără de care creditul nu poate fi obținut. Este vorba despre asigurarea imobilului, obligatorie la toate băncile, și asigurarea de viață, care poate fi opțională sau obligatorie. Adunate toate aceste costuri pot ajunge și la 7.000 de lei, pe lângă avansul de 5%.
Important de știut!
De aceste costuri ale creditului trebuie ținut cont în momentul în care se decide în ce stadiu se achiziționează locuința. Aceasta poate fi cumpărată la roșu (stadiu la care niciun finisaj exterior sau interior nu este făcut), la gri (acolo unde sunt finisaje interioare și exterioare, însă din casă lipsesc orice fel de obiect sanitar, prize, întrerupătoare, etc), la alb (ultima etapă din construirea unei case cu finisaje ce includ elementele care lipsesc la stadiul de gri), sau la cheie (atunci când proprietarii se pot muta direct în locuință, fără să mai fie nevoie de alte investiții).
Fondul de garantare
Odată ce este complet, dosarul trece printr-un raport de evaluare și, dacă totul este în ordine, banca emite decizia finală de aprobare și trimite documentele către fondul de garantare. Aici ajung documentele de identitate, declarația notarială pe propria răspundere, extrasul de carte funciară, ante-contractul de vânzare-cumparare, raportul de evaluare al imobilului și copiile actelor de proprietate ale locuinței ce urmează a fi achiziționate.
Important de știut
Fondul de garantare nu verifică și eligibilitatea financiară a clientului, aceasta ținând de normele interne ale fiecarei bănci (venituri eligibile, grad de îndatorare, scoring, etc). Banca este cea care decide, din acest punct de vedere cui acordă creditul.
Ultima așteptare
Ultimul „meci” se dă între fondul de garantare și reprezentanții băncii. Astfel, de la momentul în care ajunge dosarul, în 5 zile lucrătoare, fondul de garantare emite o decizie pe care o transmite băncii. Dacă este favorabilă, atunci transmite și factura aferentă comisionului de garantare. Banca achită comisionul de garantare, transmite dovada către fond și încheie contractul de credit cu clientul. Fondul redactează contractul de garantare și îl transmite băncii. După primirea acestui contract, banca și clientul au la dispozitie 5 zile lucrătoare pentru a-l semna și a-l remite fondului de garantare. În maxim 3 zile lucrătoare fondul semnează contractul de garantare și îl transmite înapoi băncii. În final, banca pune la dispoziție creditul, iar clientul poate semna contractul de vânzare-cumparare a locuinței.
Asta înseamnă încă cel puțin două săptămâni de așteptare și drumuri la bancă, dar finalul este cel mult visat. În sfârșit, creditul a fost aprobat și se poate vorbi despre proprietarii unei locuințe obținute prin creditul „Prima Casă”.
Creditul ipotecar
O alternativă la creditul Prima Casă este Creditul Ipotecar. Este un credit mai ușor de obținut pentru că nu este nevoie decât de avizul băncii, însă avansul care trebuie plătit în acest caz este de minim 15%. Prin creditul ipotecar se poate achiziționa orice tip de construcție. În acest caz, suma luată drept credit este garantată cu locuința ce urmează a fi achiziționată.
La credite ipotecare pot apela atât persoanele fizice, care doresc să își achiziționeze o casă sau un apartament, cât și persoanele juridice.
Condiții
Condițiile de creditare diferă de la o bancă la alta, dar există anumiți termeni legali ce trebuie respectați. Perioada maximă admisă pentru un credit ipotecar nu trebuie să depășească 35 ani, dar diferă foarte mult, în funcție de vârsta solicitantului. Și în ceea ce privește „Prima Casă”, dar și pentru Creditul Ipotecar se socotesc ratele până la vârsta maximă de 65 ani a clientului, așa că dacă aplici pentru un împrumut ipotecar la 40 de ani, nu vei putea lua banii pe mai mult de 25 ani.
Una din condiții este o vechime la locul de muncă de minim un an pe cartea de muncă și cel puțin 3 sau 6 luni la actualul job. Salariul minim este și el un factor critic în ceea ce privește împrumuturile de acest gen. Toate băncile solicită o valoare minimă a venitului lunar personal sau familial. Gradul de îndatorare stabilit de BNR va influența valoare creditului.
Și în cazul creditului ipotecar băncile obligă la cele două asigurări, de viață și de locuință.
Important de știut
Atunci când te decizi să faci un credit pentru achiziționarea primei locuințe poți apela și la brokerii bancari. Aceștia te pot ajuta și îndruma cu completarea dosarului și chiar cu găsirea locuinței. De obicei aceștia nu percep taxe, ci își iau comisioanele de la bănci.
Publicitate
